Financement pour propriétaires : Obtenez de la trésorerie en quelques jours grâce à la vente immobilière temporaire, meilleure alternative au crédit hypothécaire

Hypothéquer sa maison ou son appartement est la solution de financement (par exemple pour l’achat d’un bien immobilier ou le financement de travaux) ou de refinancement, pour les profils de propriétaires immobiliers ayant un taux d’endettement ou des capacités de remboursement ne leur donnant pas accès aux solutions de financement traditionnelles via un établissement bancaire (emprunt immobilier classique, crédit logement, rachat de crédit ou rachat de prêt). Or, le crédit hypothécaire (également appelé emprunt hypothécaire ou prêt hypothécaire) est très peu développé en France et les particuliers ou professionnel cherchant à se financer via l’hypothèque doivent souvent effectuer leur demande de crédit à des banques, intermédiaires ou courtiers en crédit étrangers (Belgique et Pays-Bas notamment), avec des conditions de taux (TEG ou TAEG) ou de frais (frais d’hypothèque et d’expertise) défavorables et des délais très longs. La simulation de crédit puis la demande de prêt sont généralement rapides, mais le montage et l’instruction du dossier de prêt hypothécaire nécessitent en général plusieurs mois et les pièces et garanties à fournir sont proches de celles d’un emprunt bancaire classique (justificatif de revenus et d'impôts).

Avis d'expert : En matière de financement via l’hypothèque, il ne faut pas surestimer sa capacité d’emprunt ni sous estimer le temps nécessaire au montage du dossier de crédit hypothécaire. Selon votre situation personnelle et votre patrimoine, si votre profil ne vous permet pas d’obtenir un crédit via un organisme financier classique, il est probable que votre dossier soit refusé pour un prêt hypothécaire, même avec une banque étrangère, ou encore que les taux proposés soient très élevés (Il n’est pas rare d’atteindre 9% ou plus). Commencez donc par contracter un organisme de crédit pour une simulation de prêt immobilier ou prêt personnel, mais étudiez en parallèle une opération de vente avec option d'achat, ou vente à réméré, plus rapide à mettre en place et se basant plus sur l’actif immobilier que sur la situation financière personnelle de l’emprunteur.

La vente à réméré, également appelée portage immobilier pour le réméré immobilier, est un instrument de crédit ou de financement défini par le Code Civil (Art. 1659 et suiv.), sous forme de vente avec faculté de rachat par le vendeur, pouvant être exercée librement durant une période définie contractuellement avec l’investisseur. La vente à réméré (ou le réméré) est donc utilisée par le vendeur comme un prêt bancaire se substituant au solutions de financement bancaires fournies par les organismes de crédit (crédit immobilier, prêt relais, crédit revolving ou à la consommation, crédit personnel, crédit travaux) ou à d’autres solutions de financement telles que le prêt entre particuliers, ou le financement participatif (“Crowdfunding”). Le vendeur peut donc, grâce à la vente à réméré, financer ses projets, sortir de l’endettement ou des difficultés de trésorerie, tout en disposant d’une chance de conserver son patrimoine immobilier en cas retour à meilleure fortune. En pratique, l’acte de vente à réméré (ou portage immobilier) est signé devant notaire comme une vente immobilière classique, mais il y est convenu que le vendeur peut continuer à occuper le bien en payant une indemnité d’occupation, assimilable à un loyer. La durée du réméré immobilier est librement consentie par les parties, mais elle est en général de 2 à 5 ans. L’exercice de l’option de rachat est généralement possible à n’importe quel moment (remboursement anticipé) durant le contrat et entraîne l’arrêt des mensualités. Des frais de notaire à taux réduit sont en général appliqués (2% à 3% pour les opérations de moins de 5 ans). Le montant à rembourser pour exercer la faculté de rachat est généralement le même que celui initialement apporté par l’investisseur (non amortissable).

Avis d'expert : Comparez les offres de crédit traditionnelles (prêt bancaire ou hypothécaire) avec la vente à réméré, en tenant compte de vos échéances et de votre capacité de remboursement. Si votre profil d’emprunteur est bon et que vous n’êtes pas dans l’urgence, vous obtiendrez les meilleurs taux d’intérêt auprès des banques et le crédit bancaire sera la meilleure solution pour vous. La vente avec option de rachat aura elle l’avantage d’être très rapide (quelques semaines) et de convenir à tous les profils, notamment les entrepreneurs, indépendants, retraités ou profils ayant eu des incidents bancaires.

Les difficultés de trésorerie, peuvent avoir des graves conséquences et amorcer un véritable cycle infernal : Endettement, surendettement, incident bancaire, fichage à la Banque de France (FICP : Fichier national des Incidents de remboursement des Crédits aux Particuliers). Un fois fiché ou interdit bancaire, impossible de rembourser son emprunt immobilier ou ses autres crédits, ni obtenir un prêt (le crédit pour interdit bancaire n’existe pas vraiment). La suite peut être lourde de conséquences et souvent très rapide : obligation de rembourser le crédit logement, huissiers, saisie immobilière (ou saisie-vente), expropriation et expulsion. Il est donc vital de réagir très vite en envisageant toutes les solutions, avant qu’il ne soit trop tard, afin de bloquer les procédures de saisie, sortir du crédit et obtenir suite au désendettement un défichage Banque de France, et par la même occasion retrouver sa capacité d’emprunt. La première étape est de tenter de renégocier auprès de son établissement de crédit (délais, taux de crédit etc). En cas d’échec, il est toujours possible de chercher un financement (hypothèque, crédit à la consommation ou revolving) en passant par un courtier en crédit ou un comparateur de credit, mais compte tenu du taux d’endettement ou du fichage FICP, la démarche est quasiment vouée à l’échec. En cas de refus de prêt, il convient d’explorer la piste du regroupement de crédits ou du rachat de crédit (rachat de crédit immobilier, rachat de prêt, rachat de crédit hypothécaire). En dernier ressort, il est possible, selon la valeur de votre bien immobilier et le crédit restant à solder, d’opter pour une vente temporaire avec faculté de rachat ou portage immobilier. Votre bien est temporairement vendu à un investisseur (qui bénéficie donc d’une sorte de garantie hypothécaire, mais qui n’occupera pas le bien), à qui vous versez une indemnité d’occupation pendant le contrat et que vous remboursez de son apport en fin de contrat pour retrouver la pleine propriété de votre bien. La première étape est de faire une simulation, et de calculer le financement possible compte tenu de la valeur de votre bien immobilier et de votre capacité de remboursement.

Avis d'experts : L’avantage de cette solution est sa rapidité par rapport aux autres solutions (regroupement crédit etc.) et qu’elle peut être réalisable pour les profils ou cas complexes (fichage Bdf, crédit ou assurance prêt immobilier impossibles etc).L'inconvénient de la solution est qu’elle ne peut d’appliquer que si le crédit immobilier restant à solder (avec hypothèque) est inférieur à 50% à 70% de la valeur du bien (selon son emplacement).