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Rapidité
Sécurité
Expertise
* clients ayant été dans l'incapacité de racheter leur bien ou de le revendre au prix du marché à un tiers à l'issue de l'opération
Hypothéquer sa maison
ou son appartement est la solution de financement (par exemple pour l’achat
d’un bien immobilier ou le financement de travaux) ou de refinancement, pour
les profils de propriétaires immobiliers ayant un taux d’endettement ou des
capacités de remboursement ne leur donnant pas accès aux solutions de
financement traditionnelles via un établissement bancaire (emprunt
immobilier classique, crédit logement, rachat de crédit ou rachat de prêt).
Or, le crédit hypothécaire (également appelé emprunt hypothécaire ou prêt
hypothécaire) est très peu développé en France et les particuliers ou
professionnel cherchant à se financer via l’hypothèque doivent souvent
effectuer leur demande de crédit à des banques, intermédiaires ou courtiers
en crédit étrangers (Belgique et Pays-Bas notamment), avec des conditions de
taux (TEG ou TAEG) ou de frais (frais d’hypothèque et d’expertise)
défavorables et des délais très longs. La simulation de crédit puis la
demande de prêt sont généralement rapides, mais le montage et l’instruction
du dossier de prêt hypothécaire nécessitent en général plusieurs mois et les
pièces et garanties à fournir sont proches de celles d’un emprunt bancaire
classique (justificatif de revenus et d'impôts).
Avis d'expert : En matière de financement via l’hypothèque, il ne
faut pas surestimer sa capacité d’emprunt ni sous estimer le temps
nécessaire au montage du dossier de crédit hypothécaire. Selon votre
situation personnelle et votre patrimoine, si votre profil ne vous
permet pas d’obtenir un crédit via un organisme financier classique, il
est probable que votre dossier soit refusé pour un prêt hypothécaire,
même avec une banque étrangère, ou encore que les taux proposés soient
très élevés (Il n’est pas rare d’atteindre 9% ou plus). Commencez donc
par contracter un organisme de crédit pour une simulation de prêt
immobilier ou prêt personnel, mais étudiez en parallèle une opération de
vente avec option d'achat, ou vente à réméré, plus rapide à mettre en
place et se basant plus sur l’actif immobilier que sur la situation
financière personnelle de l’emprunteur.
La vente à réméré,
également appelée portage immobilier pour le réméré immobilier, est un
instrument de crédit ou de financement défini par le Code Civil (Art. 1659
et suiv.), sous forme de vente avec faculté de rachat par le vendeur,
pouvant être exercée librement durant une période définie contractuellement
avec l’investisseur. La vente à réméré (ou le réméré) est donc utilisée par
le vendeur comme un prêt bancaire se substituant au solutions de financement
bancaires fournies par les organismes de crédit (crédit immobilier, prêt
relais, crédit revolving ou à la consommation, crédit personnel, crédit
travaux) ou à d’autres solutions de financement telles que le prêt entre
particuliers, ou le financement participatif (“Crowdfunding”). Le vendeur
peut donc, grâce à la vente à réméré, financer ses projets, sortir de
l’endettement ou des difficultés de trésorerie, tout en disposant d’une
chance de conserver son patrimoine immobilier en cas retour à meilleure
fortune. En pratique, l’acte de vente à réméré (ou portage immobilier) est
signé devant notaire comme une vente immobilière classique, mais il y est
convenu que le vendeur peut continuer à occuper le bien en payant une
indemnité d’occupation, assimilable à un loyer. La durée du réméré
immobilier est librement consentie par les parties, mais elle est en général
de 2 à 5 ans. L’exercice de l’option de rachat est généralement possible à
n’importe quel moment (remboursement anticipé) durant le contrat et entraîne
l’arrêt des mensualités. Des frais de notaire à taux réduit sont en général
appliqués (2% à 3% pour les opérations de moins de 5 ans). Le montant à
rembourser pour exercer la faculté de rachat est généralement le même que
celui initialement apporté par l’investisseur (non amortissable).
Avis d'expert : Comparez les offres de crédit traditionnelles
(prêt bancaire ou hypothécaire) avec la vente à réméré, en tenant compte
de vos échéances et de votre capacité de remboursement. Si votre profil
d’emprunteur est bon et que vous n’êtes pas dans l’urgence, vous
obtiendrez les meilleurs taux d’intérêt auprès des banques et le crédit
bancaire sera la meilleure solution pour vous. La vente avec option de
rachat aura elle l’avantage d’être très rapide (quelques semaines) et de
convenir à tous les profils, notamment les entrepreneurs, indépendants,
retraités ou profils ayant eu des incidents bancaires.
Les difficultés de
trésorerie, peuvent avoir des graves conséquences et amorcer un véritable
cycle infernal : Endettement, surendettement, incident bancaire, fichage à
la Banque de France (FICP : Fichier national des Incidents de remboursement
des Crédits aux Particuliers). Un fois fiché ou interdit bancaire,
impossible de rembourser son emprunt immobilier ou ses autres crédits, ni
obtenir un prêt (le crédit pour interdit bancaire n’existe pas vraiment). La
suite peut être lourde de conséquences et souvent très rapide : obligation
de rembourser le crédit logement, huissiers, saisie immobilière (ou
saisie-vente), expropriation et expulsion. Il est donc vital de réagir très
vite en envisageant toutes les solutions, avant qu’il ne soit trop tard,
afin de bloquer les procédures de saisie, sortir du crédit et obtenir suite
au désendettement un défichage Banque de France, et par la même occasion
retrouver sa capacité d’emprunt. La première étape est de tenter de
renégocier auprès de son établissement de crédit (délais, taux de crédit
etc). En cas d’échec, il est toujours possible de chercher un financement
(hypothèque, crédit à la consommation ou revolving) en passant par un
courtier en crédit ou un comparateur de credit, mais compte tenu du taux
d’endettement ou du fichage FICP, la démarche est quasiment vouée à l’échec.
En cas de refus de prêt, il convient d’explorer la piste du regroupement de
crédits ou du rachat de crédit (rachat de crédit immobilier, rachat de prêt,
rachat de crédit hypothécaire). En dernier ressort, il est possible, selon
la valeur de votre bien immobilier et le crédit restant à solder, d’opter
pour une vente temporaire avec faculté de rachat ou portage immobilier.
Votre bien est temporairement vendu à un investisseur (qui bénéficie donc
d’une sorte de garantie hypothécaire, mais qui n’occupera pas le bien), à
qui vous versez une indemnité d’occupation pendant le contrat et que vous
remboursez de son apport en fin de contrat pour retrouver la pleine
propriété de votre bien. La première étape est de faire une simulation, et
de calculer le financement possible compte tenu de la valeur de votre bien
immobilier et de votre capacité de remboursement.
Avis d'experts : L’avantage de cette solution est sa rapidité par
rapport aux autres solutions (regroupement crédit etc.) et qu’elle peut
être réalisable pour les profils ou cas complexes (fichage Bdf, crédit
ou assurance prêt immobilier impossibles etc).L'inconvénient de la
solution est qu’elle ne peut d’appliquer que si le crédit immobilier
restant à solder (avec hypothèque) est inférieur à 50% à 70% de la
valeur du bien (selon son emplacement).